JAKARTA — Pemerintah Indonesia tengah menyusun regulasi baru terkait batas minimal luas tanah dan bangunan untuk rumah subsidi. Rencana ini tercantum dalam draf Keputusan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Nomor/KPTS/M/2025. Salah satu poin penting dari aturan ini adalah penyesuaian luas rumah subsidi, yang kini mengacu pada standar internasional, termasuk China, Malaysia, India, hingga Turki.

Dalam dokumen tersebut, pemerintah mengusulkan penurunan batas minimal luas tanah menjadi 25 meter persegi dan maksimal 200 meter persegi, sedangkan luas lantai rumah subsidi akan disesuaikan menjadi minimal 18 meter persegi dan maksimal 36 meter persegi. Kebijakan ini dinilai sebagai upaya efisiensi guna memperluas cakupan program subsidi perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

“Revisi ini bertujuan untuk memperluas akses masyarakat terhadap rumah layak huni dengan tetap memperhatikan kondisi keterjangkauan dan lahan yang terbatas di wilayah urban,” ujar seorang pejabat dari Kementerian PKP yang enggan disebutkan namanya.

China Jadi Contoh Utama: Rumah Subsidi Hanya 10 Meter Persegi

Dalam penyusunan kebijakan tersebut, China menjadi salah satu negara acuan. Berdasarkan Roadmap Sistem Pembiayaan Perumahan Indonesia 2018–2025 yang diterbitkan Direktorat Jenderal Pembiayaan Perumahan Kementerian PUPR, luas rumah subsidi di China bisa sangat kecil. Di sejumlah wilayah urban seperti Shanghai dan Beijing, rumah subsidi untuk masyarakat berpenghasilan rendah hanya seluas 10 meter persegi, dengan penghasilan maksimal tahunan 22.700 yuan (CNY) atau sekitar Rp50 juta.

Sementara di kawasan suburban seperti Kunming dan Qingdao, batas penghasilan maksimal untuk rumah subsidi adalah 21.000 CNY, dengan luas rumah subsidi sedikit lebih besar yakni 15 meter persegi. Standar ini dianggap relevan sebagai referensi karena China menghadapi tantangan urbanisasi serupa dengan Indonesia.

“China berhasil menciptakan sistem pembiayaan perumahan yang ketat namun adaptif, dan ini bisa menjadi pelajaran penting bagi Indonesia dalam mengelola subsidi perumahan,” kata ekonom perumahan dari Universitas Indonesia, Dr. Yuliana Hartati.

Malaysia dan India: Skema Terstruktur dan Luas Rumah Variatif

Negara tetangga Malaysia juga menjadi inspirasi dalam pembentukan kebijakan subsidi rumah di Indonesia. Pemerintah Negeri Jiran memiliki program 1Malaysia People’s Housing Program (PR1MA) yang menyediakan rumah subsidi dengan luas 79 hingga 170 meter persegi untuk rumah tapak, dan 55 sampai 110 meter persegi untuk apartemen. Program ini menyasar warga berpenghasilan antara RM 2.500 hingga RM 15.000 per bulan.

Warga Malaysia yang berusia di atas 21 tahun dan tidak memiliki lebih dari satu bidang tanah berhak mendaftar dalam program ini. Menurut Kementerian Perumahan Malaysia, program PR1MA dirancang untuk menciptakan keseimbangan antara keterjangkauan dan kualitas hidup.

Di India, program Pradhan Mantri Awas Yojana (PMAY), baik untuk wilayah urban maupun rural, menyediakan rumah dengan skema pembiayaan hingga 20 tahun. Program ini terbagi ke dalam beberapa kelompok pendapatan:

Economically Weaker Section (EWS) dengan rumah maksimal 30 meter persegi.

Low Income Group (LIG) dan Middle Income Group 1 (MIG-1) dengan luas rumah hingga 60 meter persegi untuk penghasilan sampai Rs 1.200.000.

Middle Income Group 2 (MIG-2) dengan luas rumah 90 hingga 110 meter persegi, menyasar masyarakat berpenghasilan hingga Rs 1.800.000.

Meksiko: Skema KPR Fleksibel Berdasarkan Gaji Pokok

Di Meksiko, sistem pembiayaan perumahan lebih berfokus pada kemampuan membayar cicilan berdasarkan persentase gaji pokok, maksimal 30 persen per bulan. Negara ini memiliki beberapa program KPR seperti:

FOVISSSTE, untuk pegawai negeri.

INFONAVIT, untuk pegawai swasta.

FONHAPO, untuk MBR dengan luas maksimal 30 meter persegi.

SHF (Federal Mortgage Society), untuk masyarakat kelas menengah dengan luas rumah maksimal 40 meter persegi.

Walau tidak menetapkan standar luas tanah, rumah yang dibeli melalui program ini harus berada di lingkungan yang dinilai layak huni oleh pemerintah federal.

Turki: Penyesuaian Luas Rumah Berdasarkan Kelas Sosial

Sementara di Turki, kebijakan subsidi rumah diklasifikasikan berdasarkan tingkat pendapatan. Untuk masyarakat miskin, luas rumah subsidi hanya 45 hingga 65 meter persegi. Masyarakat berpenghasilan rendah bisa mendapatkan rumah seluas 65 hingga 87 meter persegi, sedangkan kelas menengah memperoleh rumah dengan luas 87 hingga 146 meter persegi.

Model ini dianggap adaptif karena memungkinkan kebijakan subsidi berkembang sesuai kebutuhan dan kapasitas ekonomi masyarakat di masing-masing kelompok.

Kritik dan Harapan: Roadmap Perlu Diperbarui

Meskipun Roadmap Sistem Pembiayaan Perumahan Indonesia 2018–2025 sudah memberikan gambaran acuan internasional, hingga kini Kementerian PKP belum memiliki roadmap khusus untuk program pembangunan 3 juta rumah, sebagaimana ditargetkan Presiden Joko Widodo.

“Kita butuh roadmap baru yang lebih komprehensif. Apalagi dengan target 3 juta rumah, maka strategi pembiayaan dan pengembangan harus disesuaikan dengan kondisi riil lapangan dan kemampuan fiskal negara,” ujar pengamat tata kota dari ITB, Dr. Widodo Sumarsono.

Menurutnya, kebijakan penurunan luas rumah subsidi memang bisa memperluas jangkauan, namun harus dibarengi dengan standar kualitas dan kelayakan hidup minimum. Ia menambahkan bahwa konsep hunian vertikal juga bisa menjadi solusi untuk efisiensi lahan di kota-kota besar.